怎么担责,阴阳合同

2018年娱乐圈最轰动的新闻莫过于范冰冰阴阳合同事件,最终范冰冰被责令按期缴纳税款、滞纳金、罚款8亿余元,不追究刑事责任。其实阴阳合同这种手段,不止在娱乐圈有,房产圈也有。“阴阳合同”并不是专业法律术语,房产圈里的所谓“阴阳合同”主要指当事人为逃避税费等原因签订了两份价款不同的合同,其中,一份为实际履行的隐蔽性真实合同,一份为规避税费的公开性低价虚假合同。买房的花费对于普通老百姓来说,算是很大一笔支出了,如果能想办法少出点钱,对于购房者来说有很大的诱惑力,为此不惜冒点风险。比如经常有当事人被中介说动,为了优惠或者避税,签订“阴阳合同”,但是小编要告诉大家的是,这种“阴阳合同”具有很大风险,当你规避法律,你无法受到法律的保护,而人心,则是最不可靠的。最近律所接待的倪先生所经历的,恰恰是想规避法律却反受其害的典型例子。2013年11月,倪先生通过朋友介绍想买一套瑞慈房地产开发公司的商品房,瑞慈公司做销售的小王说,这一批房子属于他们员工内部认购房,价格有优惠,倪先生去楼盘看过,绿树成荫,离地铁口也很近,户型也不错,跟其他几期市场价的房子没什么区别,很是心动,于是很快就签订了商品房买卖合同,约定瑞慈公司将XX小区501号房以每平1万4的价格,总金额515万元出售给倪先生。当天倪先生付了首付150万元,约定2012年12月31日前付现100万元,余款办理产权证后一个月内交清。如果逾期付款的话,违约金按照为10%的同期贷款年利率标准计算。2013年12月,倪先生按照约定付了100万,同时小王也告诉倪先生,由于该房是内购房,该房屋实际产权登记于瑞慈公司的员工何某名下,因此需要倪先生跟何某签合同。2014年6月3日,小王通知倪先生说房屋可以过户了,于是当天在该公司售楼部,员工何某与倪先生又签订了一份房屋买卖合同,房屋标的同上,总价为288万元。约定签订合同当日全额支付房款,买受方不能按期支付房款,每逾期一日,由违约方按日向对方支付万分之八的违约金。接着这份合同于该市不动产交易中心备案。第三天,案涉房屋变更登记至倪先生名下。2015年7月7日,倪先生又向瑞慈公司支付购房款100万元,至此一共支付了350万元,剩下的款项一直没有支付,于是瑞慈公司一纸诉状将倪先生告上法庭。该案中,存在两份商品房买卖合同,一份是倪先生与瑞慈房产开发公司签订,一份是倪先生与何某签订,两份合同的标的物都是同一座房屋,但是总价款不同,约定的违约金也不同。究竟应该以哪份合同为准呢?倪先生认为,既然办理网签和备案的是何某与自己签订的那份合同,而且何某也是该房屋的实际所有权人,那么就应该以这份合同为准。房产公司却认为,倪先生与何某签订的合同是为了避税和网签准备的“过户合同”,并没有实际履行,这两份合同构成“阴阳合同”,应当按照房产公司与倪先生签订的合同履行。“阴阳合同”中哪份合同是有效的?本案中,两份合同的主体分别为瑞慈公司和何某,但实质上两份合同均针对同一个房屋买卖,虽然该房屋登记在第三人何某名下,但何某是瑞慈公司的工作人员,该公司将该房屋登记在其名下实为借名登记行为。何某作为被借名登记人,根据瑞慈公司的指示与倪先生的合同为公开性虚假合同,瑞慈公司和倪先生之间签订并履行的是隐蔽性真实合同。根据我国合同法的规定,虚假合同中关于价款的约定条款属于恶意串通,损害国家利益的无效情形,也并不是双方的真实意思表示,因此倪先生不能根据这条约定主张自己已经履行付款义务。“阴阳合同”有什么风险?倪先生最终需要支付瑞慈公司剩余的购房款,并且还要按照约定支付年利率10%的逾期付款违约金。这都是因为倪先生对两份合同的性质产生了误解。而且“阴阳合同”中买方存在偷逃契税的行为,一旦被税务部门查出后,可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等处罚。在数额达到标准时,则可能与卖方一同被追究刑事责任。像范冰冰签的阴阳合同,就是为了避税,而后果也是差点就进了监狱。
除了这些直接的法律风险,签订两份买卖合同,双方很容易在履行期间就履行方式、履行期限等产生纠纷,因此建议购房者在签订买卖合同时尽量不要采取这种方式规避税费,而且房地产交易中心会有专门的房屋评估计算方法,如果发现成交价过低,会要求按照评估价来纳税,最终也并不一定能够达到省钱的效果。
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该补充协议的格式条款系上诉人提供,并没有采取合理的方式提请对方注意,而其内容显然对被上诉人利益不利,导致被上诉人权益处于不确定状态,免除了上诉人按时交付房地产权属证书的义务,应当为无效。

被告辩称原告在该《双方同意书》上已向被告承诺将于约定日期即2017年12月31日前配合被告办理相关交房手续,以便按期办理产权手续,现原告无正当理由不予以配合交房工作是明显违约行为,但被告未向法院提供证据以证明确系原告不配合导致被告无法完全交房。且在2018年9月23日,原告就X幢X号房产的有关车库、地下室、进户门、阳台等方面的质量瑕疵问题至被告处交涉,被告方的工作人员在《悦龙湾X幢X号房产所在问题》上进行了说明,并提出整改意见(在2018年10月5日前整改完毕)。

2.二原告要求被告支付逾期交房的违约金以及逾期交付权属证书的违约金;被告余姚众安房地产开发有限公司认为,即使认定构成违约情况下恳请按照法律规定适当减少违约金。

五、驳回原告周显治、俞美芳的其他诉讼请求。

二、被告众安公司于本判决生效之日起三十日内向原告周显治、俞美芳交付余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋的房地产权属证书(即被告众安公司办理余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋的转移登记过户手续,办理过户所需应当由买方缴纳的税费由原告周显治、俞美芳承担);

以上款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11
828元,减半收取5914元,保全费4770元,合计10
684元,由原告周显治、俞美芳承担2473元、被告余姚众安房地产开发有限公司承担8211元。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

奥门新浦京861488 ,2017年,原告与开发公司签订商品房买卖合同,约定了逾期交房及逾期办证违约金,同时约定“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的,则出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延,顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”。交房日期届满前,开发公司与原告签署《双方同意书》:“经本人与开发公司协商一致,本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作,以便按期办理相关产证等手续,但不领取X幢X号钥匙等物料”。嗣后,开发公司以原告无正当理由不予以配合交房工作系明显违约行为,其不应承担逾期交房及逾期办证义务。

浙江省宁波市中级人民法院经二审,确认了一审查明的事实。

三、被告众安公司按原告周显治、俞美芳已付购房款5162730元从2018年7月1日起按日万分之二向原告方支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止(2018年7月1日至2019年1月1日,违约金为191021.01元);

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

综上,浙江省宁波市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第项、第一百七十五条判决:

案情简介:

四、被告众安公司按原告周显治、俞美芳已付购房款5 162
730元从2018年4月1日起按日万分之三向原告方支付逾期交付房地产权属证书违约金至本判决生效之日止(2018年4月1日至2019年1月1日,违约金为425925.23元);

本案中,原告周显治、俞美芳与被告众安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,属有效合同,对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

综合分析上述情况,法院认定被告尚未依照约定将涉案房屋交付给原告方,故被告的逾期交付行为已构成违约。

被告:余姚众安房地产开发有限公司,住所地:浙江省余姚市城区胜山西路。

但根据双方在2018年9月23日就涉案房产有关车库、地下室、进户门、阳台等方面存在的质量瑕疵问题的说明及一直未对存在问题的整改作出结论情况看,双方至今并未解决交房问题,上诉人存在逾期交房的违约行为。

二、违约责任的承担。

该内容明确被告应当于2018年3月31日前取得土地、房屋权属证书,并交付给原告方,而不能理解为被告自身于2018年3月31日前取得《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的初始登记,否则无法确定原告方何时才能取得房地产权证
(将房产从被告公司转移登记过户至原告个人名下),现被告已逾期交付房地产权属证书,显然与此相悖,被告亦未提供证据证明系可归责于原告方的原因导致逾期交付房地产权属证书。

该文字表述并没有包含被告无须书面通知原告方办理房屋交付手续的意思表示,只是原告表明愿意按照合同约定的时间配合被告办理相关交房工作,即并未免除被告的书面通知以及签署交接单等义务,因此商品房达到交付使用条件后,被告仍应当按照合同的约定以书面的方式通知原告方办理房屋交付手续,双方进行验收交接,并签署房屋交接单等,且不仅仅局限于“领取X幢X号钥匙等物料”。

首先,《商品房买卖合同》载明:“出卖人负责办理土地使用权初始登记,取得《土地使用权证书》或土地使用证明,出卖人负责申请该商品房所有权初始登记,取得该商品房《房屋所有权证》,出卖人承诺于2018年3月31日前,取得前款规定的土地、房屋权属证书,交付给买受人”。

一、涉案房屋的交付。

一、被告众安公司于本判决生效之日起三十日内向原告周显治、俞美芳交付余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋;

根据双方所签订《商品房买卖合同》的约定,“出卖人应当在2017年12月31日前,将符合各项条件的商品房交付买受人使用;商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,……。”说明上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续;而依据被上诉人出具的《双方同意书》,被上诉人会按照双方约定的时间配合办理交房手续,故上诉人无需在2017年12月31日前另行书面通知被上诉人办理交房手续。

原告:俞美芳,女,住浙江省余姚市。

原告:周显治,男,住浙江省余姚市。

被告认为依据二原告出具的《双方同意书》,被告已就房屋交房情况向原告作了明确说明,原告已经知晓被告无须再在2017年12月31日前另行书面通知原告办理交房手续。

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